山东高端科技工程研究院联合多家投����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资财团和数十家天使投资团队合作打造了����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������“ 园区孵化器投融资平台����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������”,对进驻园区企业提供充足的资金支持����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。同时引入多家商业银行、投����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������资机构、基金公司等金融机构,打造����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������金融超市,为企业及园区发展提供投融资服����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������务,为地方产业产能过剩解困,盘活园区休眠资源����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������。
在国家宏观调控背景下的中国房地产业面临着很多的不����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������确定性,开发商纷纷寻找出路,商业地产、旅游地产����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������、养老地产等都成为方向,就连在三年前����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������被认为是“啃骨头”的产业地产,随着新城镇化����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的深入,产业地产这块“骨头”已����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������成为越来越多的地产企业追逐的对象。但����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������是大部分企业目前对于产业地����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������产开发运营的认识程度不足,国内产业����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������地产运营的五大特色模式如下:
一、以纯地产开发为主的模式:联东U谷
联东集团创立于1991年,以“联东U����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������谷”为核心品牌,专注园区产业运营、服务中小制造����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������企业,已在全国 40 多个城市投资运营产����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业园区超过210个,引进����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������制造业企业和科技型企业超过11000家。联����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������东U谷以产业综合体和总部基地为主,����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������等产品形态。这些物业产品小而精,更多为中小����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������企业量身定制,具有较高的实用性。
主要盈利模式:物业租售(物业以独栋办公为主)+����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������增值服务(设有专业化的服务平����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������台以提供增值服务和配套服务),其中����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������以物业租售收益为主,如图3所示,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������物业租售收益可达65%。此外,物业租售模����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������式,一般是"6+2+2"(6����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������0%出售、20%出租、20����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������%合作经营)标准或"4+3����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������+3"(40%出售、30%出����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������租、30%合作经营)标准。
二、以产业平台为特色的模式:华夏幸福
华夏幸福,中国领先的产业新城运营商,成立于 1����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������998 年,早期致力于河����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������北省内的城市住宅开发,自2002 年开始运����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������营固安产业园区,随后逐渐向产业地产开发����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������商转型。目前该公司运营产业新城已布局于����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������长三角、珠三角、中原城市群、成渝城����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������市群及长江中游城市群等区域。2018����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������年,华夏幸福销售收入1627.6亿元。资产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������规模已达4097亿元。
在产业新城开发与运营中,华夏幸福����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������充分发挥产业平台的优势,整合各方产业资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������源,对接地方政府,除了一二级开����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发外,更为政府提供以产业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������规划、服务与导入方面的服务。通过一����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������系列的操作,从前期开发及后续运营的方面受益均等获����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������得,成功把短期的一次性房地产开发转����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������变成长期且可持续的园区运营。
主要盈利模式: 一是通过垫付园区前期����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������开发、基础设施建设费,获����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������得政府10%~15%的利息收入;二是园����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������区招商引资返还收入,即园区����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������新增固定资产投资额或新增财政����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������收入的45%;三是园区配套地产开����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������发收入;四是园区土地升值收益。
三、以产业投资为特色的模式:����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������张江高科
张江高科技园区,被誉为中国硅谷,成立����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������于1992年7月,位于上海浦东新区����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������中南部,是国家级高新技术园区����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,与陆家嘴、金桥和外高桥开发区同为上����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������海浦东新区四个重点开发区域。受����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������限于土地情况,2014年张江����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������高科实行对外轻资产输出,提出以“科技����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������投行”作为战略发展方向,着力打造新型产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������业地产营运商、面向未来高科技产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������业整合商和科技金融集成服务商����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的“新三商”战略。2018����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������年张江高科营业收入11.5亿元����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,其中投资收入贡献接近4����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������0%,利润贡献超过50%����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,强化了投资在营收和利润贡����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������献中的重要地位。
张江高科大力推动产业投资,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������重点实现天使、VC、PE到产业并购的全投资链布����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������局:针对不同企业在不同时期的融资需求,公����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������司以直接投资、参股基金投资、管理����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������基金投资等多种方式精准投资,并通过与����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������武岳峰基金、金浦基金、经纬资本、源星资本����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������等合作,实施从天使、VC、PE到产����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������业并购的全投资链布局。通过����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������“投资一批、股改一批、上市一批、退出����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������一批、储备一批”,形成了产业投资的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������良性滚动循环。
主要盈利模式:通过“投资一批、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������股改一批、上市一批、退出一����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������批、储备一批”,形成了产业投资的良性滚动循环。����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������
四、以专业服务为特色的模����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������式:亿达中国
亿达中国自1998年开始,深耕大连、����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������武汉,重点布局京津冀、长三角、大湾����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������区、中西部及其他经济活跃区,先后开发和运营了大连����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������软件园、大连生态科技创新城、武汉软件新城����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������、北京中关村壹号等40余个商务����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������园项目;2014年6月27日在香港联交所����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������主板上市。
亿达中国已从初级阶段租售服����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������务到行政服务的阶段,再从BO����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������T模式的定制阶段到全产业链的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ�������整合服务,直至今天的"保姆模����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������式"服务,其成功将园区开发和运营职能剥离,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������进而更专注以招商运营、物业管理、增值服务等����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������轻资产运营的专业服务模式����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������。如:亿达中国在大连软件园打造时更重点打造技术服����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������务方面的功能。
主要盈利模式:通过在园区运营上提供的专业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������服务获得利润。
五、以金融退出机制为特色的模式:金地商置����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������
金地商置成立于2013年����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,香港上市公司(535.HK),金地集团成员企业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������,是一家集地产综合开发和资产管理����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������平台为一体,专业从事商业中����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������寓、星级酒店等多元物业的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������开发销售、投资管理和服务运营的����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������开发商。
值得一提的是,在产业地产领域,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������金地商置完成了我国第一单文����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������创园区ABS——上海8号桥项目ABS,实现产业����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������地产证券化,这也为国内其他产业地����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������产运营商在盈利模式上提供另一条成功的����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������道路。
上海8号桥项目由启客运营十余年,商区成熟且租金来����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������源稳定,租金年均增长超过7%,在2016年1����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������0月被金地商置收购。金地商����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������置运营一年多的时间后,联合����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������嘉实资本和稳盛投资,以8号桥项目未来租金收����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ�������入作为支持,于2017年11月在金融市场发行了A����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������BS产品,发行量为4.2亿元,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������提前变现了未来3.5年的租金收入,成功通过金融手����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������段等一系列操作实现资金的快速回笼。
主要盈利模式:打造产业集����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������群,在追求传统地产性收益之����� �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������外逐步实现资产证券化,以项目未来租金收入作����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������为支持,在金融市场发行ABS产品,提前变现����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������未来几年的租金收入,成功实现资金����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������的快速回笼。
继传统五类运营模式后,我院采用����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������“高端工程”的运营方式。即利用高科����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������院的人才、项目、金融平台等优势资源����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������,为园区运营提供五位一体的优化组合构成创新模式,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������涵盖项目、资金、专业技术团队、专业管理运营团队、����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������创新的运营模式五个模块,为园区提供规划设����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������计、产业布局、项目人才引进����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������、发展运营、企业转型升级、产业转移等一����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������系列专业服务,实现“高端人才+精准项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������目+创新运营”的模式。
依托我院的金融创新平台为园区的协调发展提供����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������“专业团队+创新金融+高端项目”的创新模式,协助����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������当地创建投融资服务平台、吸纳社会资����� �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������本投资开发区基础设施建设、设立产业基金、开����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发区产业发展提供多元融资����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ������������ �������Ƴ�������服务。在园区托管运营实践中,设计����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������行之有效的园区托管模式,暨“人才团队+技术项����� �������Ƴ������������ �������Ƴ����������� �������Ƴ����������� �������Ƴ������目+产业金融平台”的协同����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������发展运营模式,为政府提供招才引智、招商引资,����� �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ������������ �������Ƴ�������园区升级转型、协同发展、托管运营等服务。